Loi Censi-Bouvard en France

Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif légal mis en place par le gouvernement français pour permettre aux investisseurs particuliers d’obtenir une réduction d'impôt en investissant dans la construction ou la rénovation d’une résidence. Pour que cette réduction d’impôt soit effective, la loi exige que le bien immobilier concerné soit destiné aux services. Mis en place en 2013, le dispositif Censi-Bouvard, en plus de permettre de défiscaliser, présente une multitude d’autres avantages. Initialement prévu pour prendre fin en 2015, il a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2017, puis récemment jusqu’en décembre 2018. Qu’offre exactement ce dispositif ? Pourquoi passer par lui pour faire de la défiscalisation ?

Les avantages du dispositif Censi-Bouvard

La défiscalisation est un système légal permettant d’obtenir une réduction d'impôt, ainsi que l'allègement de diverses obligations fiscales, en réalisant un investissement donné. Dans le cas du Censi-Bouvard, cet investissement doit porter sur un type de bien immobilier bien défini dans les textes législatifs, à savoir les résidences de services rénovées ou neuves. Cela inclut les logements étudiants, les établissements de services médicalisés, ou encore les logements touristiques. La première version du dispositif, qui a été en application de janvier 2013 à décembre 2017, permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt sur la valeur hors-taxes de l’investissement réalisé, qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’une rénovation concernant tous ces types de résidences. Mais pour la version en vigueur jusqu’en 2018, ne sont concernés que les EHPAD et les résidences étudiantes. Il est prévu par diverses dispositions, contenues dans la loi, que les revenus locatifs perçus ne soient pas imposés ; mais pour cela, il faut que l’immeuble de service soit mis en location pour une durée minimale de 9 ans, laquelle durée peut être reconduite. Il est également prévu que les investissements en Censi-Bouvard donnent droit à une récupération de la TVA. Ce système de défiscalisation suppose que les biens immobiliers sont déjà meublés. Toutefois, il est également possible de bénéficier des avantages de la defiscalisation Censi-Bouvard en investissant avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans ce cas aussi, l’investisseur devient propriétaire, et les loyers perçus au niveau de la résidence mise en location ne sont que partiellement soumis aux impôts. Toutefois, avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, il n’est pas possible de réaliser un cumul avec les autres lois de défiscalisation fonctionnant suivant les mêmes bases. L’application du Censi-Bouvard en LMNP permet donc aussi une réduction d’impôt à condition de mettre le bien en location pendant 9 ans au moins, de même qu’une récupération de la TVA.

Les avantages de la loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard


Pourquoi défiscaliser en Censi-Bouvard ?

En mettant en place la loi Censi-Bouvard, le gouvernement entendait favoriser l’installation de résidences de services tels que les EHPAD ou les logements étudiants. Pour ce faire, il a choisi d’offrir des avantages fiscaux à toute personne qui investirait dans une telle résidence jusqu’à hauteur de 300 000 euros. Ainsi, les particuliers réalisant cet investissement verront leur impôt sur le revenu être réduit d’un montant correspondant à 11% du prix hors-taxes du bien construit ou rénové. Pour être plus précis, la réduction est déterminée en fonction des frais de démarches auprès du notaire, en plus du prix du bien. Elle est ensuite étalée sur neuf années consécutives, reconductibles selon que la résidence soit demeurée en location de service ou pas. Au total, la réduction octroyée peut atteindre les 33.000 euros pour un même bien, et il est possible pour chaque particulier d’investir dans plusieurs résidences de services au cours d’une même année, les avantages demeurant identiques d’un bien à un autre. Parallèlement, un abattement de 50% est possible sur les loyers perçus si l’investisseur demande le statut de LMNP ou celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP) auprès du centre des impôts ; autrement dit, seulement la moitié des revenus locatifs seront imposés avec le statut LMNP ou le statut LMP. Par ailleurs, le fait d’investir en Censi-Bouvard, en tant que loueur meublé, offre une certaine facilité de gestion. De fait, la gestion du bien doit être confiée à une société exploitante, avec laquelle un bail de 9 ans est signé, de sorte que les loyers seront toujours versés, que la résidence soit occupée ou pas. D’un autre côté, la plus-value à long terme est toujours intéressant avec un investissement Censi-Bouvard, car les résidences désormais concernées pour le compte de l'année 2018, EHPAD et logements étudiants, sont très demandées, et constituent une remarquable opportunité locative.